Информация от председателя ЖСПК-788 Спирова В.С. 

В соответствии с требованиями Указа Президента №43 от 28.01.2008 любой ЖСПК, скомплектованный из граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, обязан передать функции единого государственного заказчика коммунальному унитарному предприятию по капитальному строительству. В нашем случае функции заказчика переданы (на основании соответствующего договора) КУП «Управление капитального строительства» Мингорисполкома (далее - УКС).

 

 

Принимая на себя функции заказчика, УКС заключает подрядные договоры:

- с проектной организацией - для разработки проектно-сметной документации (ПСД) на жилой дом;

- со строительной организацией – непосредственно на строительство жилого дома.

Функции ЖСПК на стадии строительства дома сводятся преимущественно к обеспечению непрерывного и полнообъемного финансирования выполняемых работ.

Подчеркиваю, что принимая на себя компетенцию заказчика, УКС обеспечивает необходимые контрольные функции при разработке проектной документации и в ходе строительства, в том числе – функции технического надзора и финансового контроля.

Ориентировочная стоимость квадратного метра общей площади в планируемом к строительству жилом доме устанавливается проектно-сметной документацией. То есть, ответственность за этот показатель несет проектная организация (в нашем случае – КУП «Минскпроект»). Изменение ориентировочной стоимости кв. метра в процессе строительства возможно только посредством изменения проектной документации. По окончанию строительства, с учетом реальных расходов подрядчика, ориентировочная стоимость строительства трансформируется в фактическую. На практике, полученная по итогам строительства фактическая стоимость квадратного метра, как правило, ниже ориентировочной стоимости, установленной ПСД. 

Итак, ориентировочная (проектная) стоимость квадратного метра - есть арифметическая величина, являющаяся пропорцией к совокупности всех видов затратных показателей строительства, предусмотренных сметой. В этой связи логично предположить, что превышение стоимости квадратного метра по отношению к более-менее синхронным объектам-аналогам может быть вызвано:

- «капризом» заказчика (УКС), то есть постановкой перед проектной организацией задачи применить нетиповые архитектурно-планировочные решения, дорогостоящие стройматериалы, материалы отделки и т.п.;

- неправомерным завышением проектной организацией сметы строительства;

- обоснованным завышением сметы, связанным, например, с особенностями применяемых методик расчетов, ценовой конъюнктурой на рынке стройматериалов и т.п.

В отношении нашего дома первые два варианта следует признать, маловероятными (по крайней мере, неконструктивными), поскольку:

- анализ проектно-сметной документации не позволяет выявить очевидных «излишеств», влекущих удорожание. ПСД по нашему дому в полной мере отвечает типовым потребительским характеристикам, для домов данной серии;

- проектная документация по нашему дому (как и по всем проектируемым многоквартирным жилым домам) прошла перед утверждением государственную экспертизу (РУП «Госстройэкпертиза по г. Минску»), и проверку со стороны заказчика (УКС). Кроме того, необоснованные сметные завышения были бы зафиксированы соответствующими специалистами Беларусбанка, задачей которых является не допустить перекредитования.

В силу приведенных доводов, бесперспективными, с моей точки зрения, являются обращения в контролирующие и правоохранительные органы (КГК, прокуратура и т.п.), которые вынуждены, будут констатировать лишь отсутствие нарушений соответствующего законодательства при разработке проектно-сметной документации.

Остается предположить, что высокой стоимостью ориентировочного квадратного метра мы обязаны неким иным особенностям, содержащимся в ПСД по данному дому.

Консультации со специалистами УКСа, проектных организаций, действительно позволили выявить такую особенность. Как следует, например, из раздела 2.10 «Сметная часть» проектного заключения Госстройэксперизы, смета по нашему дому принята по укрупненным показателям. Говоря проще - с использованием в расчетах такой методики, которая позволяет по целому ряду затратных позиций применять не аналогичные или средние, а максимальные показатели. Насколько я могу судить, методика укрупненных показателей может использоваться в случаях, когда по тем или иным причинам невозможно корректное применение показателей объектов-аналогов. Данный подход частично отражен в Методических указаниях, утвержденных приказом Минстройархитектуры №91 от 29.04.2003, Инструкции, утв. Постановлением Минстройархитектуры №25 от 03.12.2007.

В итоге мы имеем с одной стороны смету с изначально большим «страховым запасом» (реалистичным или нет – это другой вопрос), а с другой стороны – невозможность торпедировать применяемые в ней методики в рамках действующей инструктивной базы Минстройархитектуры.

Таким образом, нравится нам или нет, но позиция проектной организации является вполне основательной. Поэтому на данном этапе целесообразно сосредоточить усилия на других направлениях.

Весьма тревожной (если не сказать жестче) представляется колоссальная разбежка между стоимостью проектного и «кредитуемого» метра, складывающаяся по нашему дому (2 365 091 руб. к 1 925 930 руб.). То есть по каждому «кредитуемому» метру член нашего ЖСПК формально обязан доплатить без малого по 440 тыс. рублей. Ситуация крайне неприятная. Тем не менее, предлагаю воздержаться от скоропалительных обвинений в адрес Беларусбанка или УКСа (а тем более от конспирологических версий о неком их сговоре).

Начнем с того, что льготное кредитование (в том числе и нынешнее т.н. 100-процентное) никогда не предполагало прямой расчет только лишь от проектной стоимости метра. Так, пунктом 1.3 Указа №185 от 14.04.2000 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» предусмотрено, что: «максимальный размер льготного кредита определяется по нормируемому размеру общей площади строящегося жилого помещения… и показателю стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения типовых потребительских качеств для соответствующего типа жилых зданий, утверждаемому местными исполнительными и распорядительными органами, и не должен превышать 100 процентов … стоимости строительства норматива льготно кредитуемой площади жилого помещения типовых потребительских качеств».

Существенным здесь является подчеркнутый текст. Что же на сегодняшний день представляет собой этот норматив льготно кредитуемой площади?

Базовым документом здесь выступает постановление Минстройархитектуры №28 от 27.06.2005 «О предельных нормативах стоимости жилья, строящегося с государственной поддержкой». Данным постановлением установлены стоимостные пределы квадратного метра, учитываемые при льготном кредитовании, дифференцированно по регионам, сериям/типам домов и уровням базисных цен, применяемым в сметах (наш дом запроектирован по базисным ценам на 01.01.2006).

В отношении 19-этажных жилых домов серии 111-90, строящихся в Минске, постановление предусматривает показатель в 894,320 тыс. руб. (в базисных ценах на 01.01.2006) без затрат по освоению и инженерной подготовке территории, инженерному оборудованию территории, затрат на благоустройство и озеленение. 

Пунктами 3 и 4 данного постановления предусматривается, что: «показатели стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир жилых домов, определенные исходя из предельных нормативов стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир жилых домов в базисных ценах,… с последующим включением в них дополнительно усредненных затрат по освоению и инженерной подготовке территории, инженерному оборудованию территории, затрат на благоустройство и озеленение утверждаются местными исполнительными и распорядительными органами в базисном и в текущем уровнях цен.

Расчет размера льготного кредита и величины одноразовой безвозмездной субсидии производится по утвержденным местными исполнительными и распорядительными органами показателям стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир жилого дома соответствующей серии, но не выше складывающейся стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади квартир в конкретном доме.

В случае превышения проектной стоимости 1 квадратного метра общей площади квартир от утвержденных местными исполнительными и распорядительными органами показателей стоимости сумма превышения оплачивается за счет собственных средств граждан».

Для расчета величины льготного кредита до окончания строительства банком используются два основных показателя, которые по нашему дому составляют (пока): 

- 1150,886 тыс. руб. - проектная стоимость 1 кв.м. общей площади квартир нашего дома в базисных ценах на 01.01.2006;

- 894,320 тыс. руб. – упоминавшаяся выше, предельно допустимая (при льготном кредитовании) величина стоимости 1 кв.м. в 19-этажных домах серии 111-90 (без учета инж. затрат, благоустройства и озеленения) в базисных ценах на 01.01.2006 (постановление №28).

Разница в данных величинах (с учетом незначительных прогнозных поправок на затраты по благоустройству и т.д.) дает коэффициент ТПК 0,777, который банк обязан использовать при расчете льготного кредита. Нетрудно видеть, что увеличение этого коэффициента возможно либо в случае снижения проектной стоимости метра, либо при повышении Министерством архитектуры и строительства предельного показателя, установленного постановлением №28. По сути - данный показатель (0,777) является тем «потолком», по которому банк может льготно кредитовать в нашей ситуации в силу требований законодательства. (Замечу в скобках, что величина льготного кредитования в 1 925 930 руб. на 1 кв.м. исчисляется путем применения коэффициента ТПК к «старой» стоимости метра в 2 479 711 руб., то есть к той стоимости, которая на сегодняшний день официально подтверждена проектной и экспертной документацией, хоть уже и не применяется УКСом в расчетах. Именно стоимость в 2 479 711 руб. является эквивалентом «базисных» 1150,886 тыс. руб. за 1 кв. м. в текущих ценах). 

На этом фоне любопытным представляется распространенные Минстройархитектуры рекомендации к существенному увеличению в 2010 г. удельного веса жилых домов, проектируемых по укрупненным показателям. В итоге такая практика будет давать, схожую с нашей, ситуацию очень чувствительной разбежки между проектным и льготно кредитуемым метром, и (вольно или невольно) профанировать саму идею гос. поддержки в строительстве. 

Из приведенного видно, что «корнем зла» в данной ситуации являются стоимостные показатели, установленные в базисных ценах постановлением №28 Минстройархитектуры, и лежащие в основе расчетов, влияющих на размер льготного кредитования по типовым сериям жилых домов. Последний раз эти показатели актуализировались в 2008 г. и в настоящее время их дистанция от проектной стоимости метра (в целом ряде случаев) заметно превысила экономические возможности граждан. 

Концентрируя внимание на постановлении №28 необходимо отметить, что по имеющейся информации, рассматриваемая проблема в настоящее время в определенной мере прочувствована Министерством архитектуры и строительства. Так, по сведениям из РУП «Минскстройценоконтроль» и РНТЦ (при Минстройархитектуры) министерством начат сбор необходимых данных для внесения соответствующих изменений в постановление №28. В числе этих данных УКСом представлена информация и по нашему дому. Внесение таких изменений, по словам специалистов, должно произойти в текущем году. 

Если это так – то есть повод для оптимизма. В этой связи наша задача - по мере возможностей лоббировать принятие Министерством архитектуры и строительства указанного решения в максимально короткие сроки (по крайней мере – до декабря 2010). Со своей стороны, я готовлю соответствующее обращение в это министерство, текст которого будет обнародован на данном сайте.

По итогам изложенного необходимо сделать следующие выводы:

- проектная стоимость 1 кв. м., а также коэффициент льготного кредитования по нашему дому в настоящее время не находятся в динамике. Изменение показателей, влияющих на размер льготного кредитования, хоть и вероятно, но не является перспективой ближайших 2-3 месяцев. Поэтому каждому члену ЖСПК необходимо трезво оценить свои платежные возможности исходя из проектной стоимости квартиры (2 365 091 руб. х общий метраж квартиры) и сложившейся на сегодняшний день величины льготного кредитования (1 925 930 руб. х на количество льготно кредитуемых метров квартиры). При необходимости - позаботится об изыскании дополнительных источников финансирования (субсидии, иные виды кредитования, займы, чеки «Жилье» и т.п.). 

- саботировать внесение ежемесячных паевых взносов в полном объеме - недопустимо. Это может привести к срыву финансирования строительства, что повлечет не только применение штрафных санкций со стороны УКСа, но и приостановку работ (с отнесением на ЖСПК возможных расходов по консервации объекта) и, как следствие, перенос сроков сдачи дома в эксплуатацию и повышение итоговой цены метра.

Председатель правления                                                                        В.С. Спиров